香港滲水調查程序完整指南

香港滲水辦

不少香港市民提到住宅滲水問題時，都會說要向「滲水辦」投訴。事實上，「滲水辦」並不是正式部門名稱，而是市民對滲水投訴調查聯合辦事處（聯合辦事處）的普遍稱呼。當住宅單位出現懷疑由樓上、相鄰單位或其他位置引致的滲水情況時，不少個案都會由聯合辦事處按既定程序跟進及調查。

聯合辦事處的主要職能，是就住宅滲水投訴進行調查，透過現場視察及不同測試方法，嘗試找出滲水來源，並按照調查結果作出適當跟進。由於不同樓宇的設計、滲水位置及成因各有不同，每宗個案均需按實際情況安排調查，因此處理程序及所需時間亦可能有所差異。

需要留意的是，聯合辦事處的工作重點是調查滲水來源，而不是裁定民事責任或決定是否需要作出賠償。即使調查已完成，若日後涉及維修責任、損失賠償或其他民事爭議，仍可能需要根據個案證據及相關法律原則作進一步處理。

💡 必須明白：不少人誤以為只要向滲水辦提出投訴，政府便會直接判斷哪一方需要負責或作出賠償。實際上，聯合辦事處的主要角色是調查滲水來源及跟進個案，而不是代替各方處理民事責任爭議。了解這項分工，有助對整個滲水調查程序建立較合理的期望。

哪些情況可以向聯合辦事處提出滲水投訴

當住宅單位出現懷疑由其他單位或建築結構引致的滲水情況時，一般可考慮向滲水投訴調查聯合辦事處（聯合辦事處）提出投訴，讓有關部門按既定程序了解個案情況，並視乎實際情況安排調查。

常見的滲水投訴包括天花板出現水漬或滴水、牆身長期受潮、浴室或廚房附近持續滲水、窗邊入水、外牆滲水，以及懷疑由樓上或相鄰單位引致的漏水問題。部分個案可能同時伴隨油漆剝落、牆身發霉、批盪鬆脫或地板受潮等情況，影響居住環境及樓宇狀況，因此不少住戶會希望透過聯合辦事處協助找出滲水來源。

不過，並非所有涉及水漬或潮濕的情況，都一定會展開完整的滲水調查。例如，部分情況可能屬於室內冷凝水、日常濕氣、雨天短暫入水、喉管表面結露，或其他未必涉及樓宇滲水的原因。聯合辦事處一般會先了解個案資料及進行初步視察，再按現場情況判斷是否需要安排進一步調查及測試。

此外，即使屬於滲水個案，聯合辦事處的調查工作亦需要視乎實際環境及個案情況進行。例如，滲水是否持續出現、現場是否具備調查條件，以及有關人士能否配合安排視察及測試等，都可能影響調查工作的進行

💡 必須明白：不少人認為只要發現天花有水漬，聯合辦事處便一定會立即展開全面調查。實際上，每宗個案均會按其實際情況作初步評估，再決定是否需要進一步安排滲水測試或其他調查程序。因此，在提出投訴時，盡量提供清晰的滲水位置、出現時間及相關情況，有助聯合辦事處更全面了解個案背景。

向滲水辦投訴後，一般會經過哪些程序

不少市民向滲水投訴調查聯合辦事處（聯合辦事處）提出投訴後，都希望知道整個調查程序會如何進行。事實上，每宗滲水個案的情況都不盡相同，因此實際處理流程可能因個案性質、現場環境及調查需要而有所不同。不過，一般而言，大部分滲水投訴都會按照既定程序逐步進行，由初步了解個案開始，再按需要安排視察、測試及後續跟進。

提出滲水投訴

當懷疑住宅單位出現滲水問題，而有關情況可能涉及樓上單位、相鄰單位或樓宇公共部分時，可向聯合辦事處提出滲水投訴。提出投訴時，一般需要提供滲水位置、出現情況及相關資料，方便有關部門初步了解個案背景及安排跟進工作。

若能同時提供滲水照片、影片或記錄滲水出現的時間及情況，亦有助聯合辦事處更全面掌握個案資料，但實際所需資料仍會因不同個案而有所不同。

初步聯絡及現場視察

收到投訴後，聯合辦事處一般會按程序安排跟進，並可能聯絡投訴人了解滲水情況，或安排人員到現場進行初步視察。

現場視察的目的，是了解滲水位置、受影響範圍及周邊環境，初步判斷是否屬於需要進一步調查的滲水個案。由於滲水成因可能涉及不同位置，因此初步視察通常只是調查工作的開始，而非最終結論。

💡 必須明白：不少市民認為滲水調查只需一次上門便可以完成，但實際上，不少個案需要經過多個調查階段，甚至安排多次視察或測試，才能較全面分析滲水來源。因此，整個滲水調查程序所需時間，會因個案複雜程度及現場情況而有所不同。

安排滲水測試及調查

如有需要，聯合辦事處可能會安排進一步調查，並按個案情況採用合適的測試方法，協助分析滲水來源。不同個案採用的測試方式未必相同，是否需要進一步測試，亦會視乎現場情況及初步調查結果而定。

由於部分滲水屬間歇性出現，或受天氣、用水習慣及樓宇結構等因素影響，因此有些個案可能需要多次視察或不同階段的測試，才能進一步分析滲水原因。

分析調查結果

完成有關調查後，聯合辦事處會根據現場視察、測試結果及其他相關資料，分析是否能夠確定滲水來源。部分個案能夠較清楚找出滲水原因，但亦有部分個案可能因滲水情況不穩定、測試結果未能反映實際情況，或其他客觀因素，而未能確認滲水源頭。

因此，並非所有滲水調查都一定會得出明確結果，每宗個案均需按實際調查所得資料作出分析。

後續跟進及處理

完成調查後，聯合辦事處一般會按調查結果作出相應跟進。若已確認滲水來源，有關人士可能需要按實際情況處理滲水問題；如未能確定滲水來源，則可能需要因應個案情況考慮是否作進一步跟進或再次調查。

需要注意的是，聯合辦事處完成調查，並不代表所有滲水問題已經完全解決。若日後仍涉及維修安排、責任爭議或其他民事問題，仍可能需要按照個案情況作進一步處理。

參考資訊：漏水糾紛律師觀點 – Jennifer Lee & Co., Solicitors

💡 實務貼士：建議由第一次發現滲水開始，建立一份簡單的「漏水日誌」。每次記錄日期、時間、天氣、滲水位置、滲水程度，以及當時是否曾下雨或懷疑樓上正在使用浴室、廚房等設施。即使只是持續記錄兩至三星期，也可能協助找出肉眼難以察覺的規律，並為日後專業檢測提供更完整的背景資料。

聯合辦事處調查期間，業主是否需要配合？

當聯合辦事處跟進滲水個案時，調查工作通常需要投訴人、懷疑涉及滲水的住戶，以及其他可能受影響人士在合理範圍內作出配合，讓調查人員能夠了解現場情況及進行所需的視察或測試。由於每宗個案的滲水位置及成因均可能不同，實際需要配合的安排亦會因應個案而有所差異。

例如，在調查過程中，聯合辦事處可能需要安排到受影響單位視察滲水位置，了解滲水出現的時間、位置及情況；如有需要，亦可能安排到懷疑與滲水有關的單位進行檢查或測試，以協助分析滲水來源。因此，能否安排進入有關單位進行調查，往往是整個調查程序的重要一環。

此外，如滲水情況屬間歇性出現，或需要在特定條件下進行測試，聯合辦事處亦可能安排多次到場視察，或於不同時間進行調查，以取得較全面的資料。若投訴人能夠保存滲水照片、影片或簡單記錄滲水出現的日期及情況，亦有助調查人員更準確掌握個案背景。

需要留意的是，聯合辦事處的調查程序能否順利進行，往往受多項因素影響，包括現場環境、滲水情況是否持續，以及有關人士能否配合安排視察及測試。因此，不同個案的調查進度及所需時間可能有所不同，並沒有劃一的處理模式。

💡 必須明白：聯合辦事處的調查工作通常需要透過現場視察及測試收集資料，因此各方的配合程度可能影響調查能否順利進行。不過，即使調查期間出現配合上的困難，亦不代表個案一定無法繼續跟進，聯合辦事處一般會按實際情況及既定程序處理個案。

聯合辦事處未能完成調查時，可能有哪些原因？

雖然聯合辦事處會按照既定程序跟進滲水個案，但並非所有調查都能夠順利完成，亦並非每宗個案都一定能夠確定滲水來源。由於滲水問題往往受到樓宇結構、滲水情況及現場環境等多項因素影響，部分個案可能需要較長時間調查，甚至未能取得足夠資料作出明確分析。

其中一個較常見的情況，是未能安排到有關單位進行視察或測試。由於部分調查工作需要進入受影響單位或懷疑涉及滲水的單位了解現場情況，如未能按實際需要完成有關安排，調查工作可能受到一定影響。

此外，部分滲水問題具有間歇性，只會在特定時間、天氣或用水情況下出現。例如，有些個案只會於下雨期間出現滲水，亦有些情況只會在樓上住戶使用浴室、廚房或其他供水設施時才會出現水漬。若調查期間未能重現有關情況，分析滲水來源的難度亦可能增加。

另一方面，一些樓宇可能涉及較複雜的建築結構、公共設施或多個懷疑滲水位置，即使已完成現場視察及相關測試，仍未必能夠明確確認實際滲水源頭。因此，不同個案的調查結果可能有所不同，亦不能假設每宗個案都一定能夠得出一致或明確的結論。

即使首次調查未能完成或未能確定滲水來源，亦不代表有關個案日後一定無法再作跟進。若滲水情況持續出現，或其後出現新的資料、證據或現場變化，個案仍可能因應實際情況作進一步處理。

💡 實務貼士：聯合辦事處未能完成調查，或未能確認滲水來源，並不等於表示沒有滲水問題存在，而是反映現階段未必具備足夠條件完成相關調查工作。由於每宗個案的情況均有所不同，調查結果及後續安排亦需要按照實際情況作出判斷。

滲水辦一定可以找到漏水源頭嗎？

不少人在向滲水投訴調查聯合辦事處（聯合辦事處）提出投訴前，都希望透過調查盡快找出漏水源頭。然而，實際情況並非每宗個案都能夠確認滲水來源，即使已完成現場視察及相關測試，調查結果亦可能因個案情況而有所不同。

滲水問題本身具有一定複雜性，不同樓宇的設計、樓齡、供排水系統及建築結構均可能影響滲水情況。有些滲水屬於持續出現，較容易透過現場觀察及測試分析原因；但亦有部分個案屬間歇性滲水，只會在特定天氣、特定時間或特定用水情況下出現，因此增加了調查工作的難度。

此外，一宗滲水個案亦可能同時涉及多個潛在滲水位置。例如，防水層老化、供水或排水設施、外牆滲水，甚至樓宇公共部分等，都有可能成為滲水來源。當現場情況較為複雜，或測試結果未能清楚反映實際滲水路徑時，聯合辦事處未必能夠即時確認真正的漏水源頭。

因此，滲水調查的目的是透過客觀資料及測試結果分析滲水來源，而不是保證每宗個案都一定能得出明確結論。不同個案的調查結果，仍需視乎現場情況、可取得的資料，以及調查期間所得結果而定。

💡 必須明白：滲水辦未能確認漏水源頭，並不代表滲水問題不存在，亦不表示有關單位一定沒有問題。部分個案可能需要較長時間觀察，或因滲水情況出現變化而作進一步跟進。對於涉及責任爭議的個案，除了調查結果外，實際情況及相關證據亦可能成為日後處理的重要參考。

延伸閱讀：如果你希望進一步了解哪些資料及證據較有助分析滲水來源，可閱讀 《如何證明漏水來源？》。

滲水調查一般需要多久？

不少人在向滲水投訴調查聯合辦事處（聯合辦事處）提出投訴後，都希望盡快完成調查，了解滲水來源及後續處理方向。然而，滲水調查並沒有適用於所有個案的固定處理時間，實際所需時間會因個案情況、調查進度及其他客觀因素而有所不同。

一般而言，聯合辦事處收到投訴後，會先按程序安排初步跟進及了解個案情況。如有需要，會安排現場視察及相關測試，再根據調查結果決定是否需要進一步跟進。由於不同個案涉及的滲水位置、樓宇結構及調查範圍各有不同，因此每宗個案的處理進度亦可能有所差異。

影響滲水調查時間的因素有很多，例如滲水是否持續出現、是否需要安排多次現場視察、測試能否順利進行，以及有關人士是否能夠配合安排等。此外，如個案涉及較複雜的樓宇結構、多個懷疑滲水位置，或需要進一步分析測試結果，調查工作亦可能需要較長時間。

另一方面，部分滲水個案具有間歇性，只會在特定天氣或特定使用情況下出現。遇到這類情況時，聯合辦事處可能需要待滲水情況再次出現，才能安排進一步觀察或測試，因此整體調查時間亦可能相對較長。

由於每宗滲水個案均有其獨特情況，市民在提出投訴後，可按照聯合辦事處的安排配合視察及調查工作，並保留滲水照片、影片及相關紀錄，以便在有需要時提供補充資料，協助調查工作更全面地了解個案情況。

💡 實務貼士：滲水調查所需時間並不能單純以日數或月數衡量，而是取決於個案是否具備足夠條件完成各項調查程序。與其關注調查一定需要多久，更重要的是配合調查安排及妥善保存滲水紀錄，讓聯合辦事處能夠根據實際情況進行分析及跟進。

常見誤解

誤解一：向滲水辦投訴後，一定可以找到漏水源頭

不少人認為，只要向滲水投訴調查聯合辦事處（聯合辦事處）提出投訴，調查人員便一定能夠找出真正的漏水位置。事實上，滲水問題往往受樓宇結構、滲水情況及現場環境等多項因素影響，即使已完成視察及相關測試，部分個案仍可能未能確認滲水來源。因此，聯合辦事處會按照個案實際情況進行調查，但並不代表每宗個案都一定能得出明確結果。

誤解二：滲水辦會判斷由哪一方負責賠償

聯合辦事處的主要工作，是調查滲水來源及按既定程序跟進個案，而不是裁定民事責任或決定是否需要作出賠償。即使調查已完成，若涉及維修責任、財物損失或其他民事爭議，仍可能需要根據個案情況及相關證據作進一步處理。因此，調查結果與民事責任並非完全相同的概念。

誤解三：只要樓上住戶否認漏水，調查便無法繼續

有些人擔心，只要樓上住戶表示單位沒有漏水，整個調查程序便會立即終止。實際上，聯合辦事處會按照既定程序了解個案情況，並視乎實際需要安排現場視察及相關調查。雖然不同個案可能因客觀因素影響調查進度，但單純否認滲水，並不代表個案一定無法繼續跟進。

誤解四：滲水問題沒有惡化，就可以不用處理

部分滲水個案初期只有輕微水漬或牆身受潮，因此容易令人認為問題並不嚴重。然而，滲水情況有可能隨時間逐漸惡化，甚至引致牆身發霉、油漆剝落或其他樓宇問題。當發現滲水情況持續出現時，及早了解原因及按實際情況處理，通常較有助減少日後可能出現的影響。

延伸閱讀

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常見問題（FAQ）

1. 滲水辦是什麼？

「滲水辦」是市民對滲水投訴調查聯合辦事處（聯合辦事處）的常用稱呼。當住宅單位出現懷疑由樓上、相鄰單位或其他位置引致的滲水問題時，聯合辦事處會按既定程序跟進個案，並視乎實際情況安排視察及調查。

2. 向聯合辦事處提出滲水投訴後，一般會經過哪些程序？

一般而言，聯合辦事處收到投訴後，會先了解個案情況，再按需要安排現場視察及相關調查工作。如有需要，亦可能進行不同測試，以協助分析滲水來源。每宗個案的實際程序及處理進度，均可能因個案情況而有所不同。

3. 滲水辦一定可以找到漏水源頭嗎？

不一定。部分滲水個案可以透過現場視察及測試分析滲水來源，但亦有一些個案因滲水屬間歇性出現、樓宇結構較複雜，或其他客觀因素影響，而未能確認實際漏水源頭。

4. 滲水調查一般需要多久？

滲水調查沒有適用於所有個案的固定處理時間。實際所需時間會因滲水情況、調查安排、是否需要進一步測試，以及個案複雜程度等因素而有所不同。

5. 聯合辦事處完成調查後，是否代表已經解決滲水問題？

不一定。聯合辦事處的主要工作是調查滲水來源及按程序跟進個案。完成調查後，個案仍可能涉及維修安排、持續觀察，或其他後續處理，因此並非所有個案都會因完成調查而立即解決。

6. 聯合辦事處調查結果是否等於法律責任？

不是。聯合辦事處的調查重點是分析滲水來源，而不是裁定民事責任或決定是否需要作出賠償。如個案日後涉及維修責任、損失賠償或其他民事爭議，仍需根據實際情況及相關證據作進一步處理。